Проблемы и направления рационализации землепользования

Проблемы и направления рационализации землепользования

Проблемы и направления рационализации землепользования

Земельная реформа в стране продолжается уже много лет. За эти годы многие граждане стали владельцами земельных паев и приусадебных участков, однако реформа еще далека от завершения, поскольку государство до сих пор не располагает информацией о ресурсах страны, а значительная часть землепользователей учитывая те или иные причины, так и не смогла оформить свое право собственности на землю и получить необходимые правоустанавливающие документы.

Земельный рынок находится в первой фазе своего становления

По его регулировании негативно сказывается существующий вакуум земельного законодательства. Поддержка производителей сельхозпродукции, которые нуждаются в расширении земельной площади может осуществляться по двум схемам. Первая — поддержка товаропроизводителей при покупке земли.

Формы государственного участия в этом могут быть разными:

— льготный ипотечный кредит долгосрочного характера с гарантией государства под залог участка, покупают;
— освобождение от земельного налога в размере расходов, связанных с покупкой земли;
— бюджетные субсидии на приобретение дополнительной земельной площади;
— субсидии для погашения ипотечного кредита.

Претендент на покупку земли должен соответствовать конкурсным условиям. Вторая — поддержка аренды. Государство скупает лишние земельные участки и заключает договоры аренды с товаропроизводителями, которые требуют расширения площади. Финансовая поддержка в этом случае принимает форму субсидий агентству на приобретение земельных излишков. Эта же схема рекомендуется при сдаче в аренду земель из фонда перераспределения государственных земель.

В результате перехода к новой структуре земельной собственности складывается довольно сложная система отношений, связанных с оборотом земли. анализ распределения земельной площади в разрезе форм собственности показывает, что значительная часть земельного фонда принадлежит гражданам-частным землевладельцам. Основными арендаторами земель выступают вновь сельхозпредприятия, а арендаторами — граждане, которым предоставлены земли в собственность и пользование.

Чтобы избежать противоречий в их развитии, предлагается разработать и практически применить законодательные, организационные и экономические меры:

— принятие законов и ведомственных документов о порядке и форме регистрации всех сделок с земельными участками;
— снижение регистрационных сборов при купле-продаже участков и долей (паев) создание лицензированной сети фирм (агентств) для объективной оценки недвижимости, залоговых операций и сделок купли-продажи;
— соблюдение требований по предельных норм землевладения для различных нужд, наличия сельскохозяйственных образования, опыта работы в аграрной сфере, ведение разумного моратория на продажу участков, полученных бесплатно от коммунальных органов;
— для продажи земли в районах, где существует дефицит земли целесообразно практиковать предоставление их в аренду на 3-5 лет с правом последующего выкупа в случае успешного ведения хозяйства, причисляя арендную плату как часть договорной цены;
— предоставление земельным долям не только правовой, но и экономической значимости. Это предполагает выплату арендной платы или дивидендов в хозяйствах коллективной собственности. В случае банкротства должны предоставляться участки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ  Комплексное обеспечение формирования и развития сельских территорий

В арендных договорах механизм ответственности арендаторов мог бы быть таким. Коллектив структурного подразделения отдает в залог имущественные пай и земельные доли своих членов. Если по итогам года окажется, что коллектив не в состоянии с полученного дохода выплатить арендную плату и погасить полученные кредиты, то эти суммы изымаются из заложенного имущества работников коллектива. На соответствующую сумму уменьшается имущество коллектива данного подразделения и продается (передается) тем подразделениям, которые имеют доход.

Такой механизм внутрихозяйственной аренды обеспечивает:

— полную материальную ответственность структурных подразделений за свою производственную деятельность;
— сохранение целостности предприятия, поскольку имущество передается между пайщиками данного предприятия;
— концентрацию имущественных паев и земельных долей в руках тех, кто работает эффективно.

Относительно государственных земель можно рекомендовать применение такой схемы упорядочения землевладения, когда ново нарезке участки передаются преимущественно в аренду. Аналогичная схема может быть предложена и по участкам, которые находятся в частной собственности, но не используются владельцами по тем или иным причинам: государственное агентство скупает и передает их в аренду.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ  Определение предпринимательского риска в агробизнесе

Другой формой использования земли является привлечение ее в денежный оборот путем ипотечного кредитования под залог. Современное состояние аграрного сектора и обслуживающей его кредитной системы вызывает необходимость сопровождать ипотечные операции мерами государственного регулирования, такими как: установлены залоговые цены земельного участка и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом.

Для внедрения механизма ипотечного кредитования предлагается создание регионального земельного банка.

Экономический механизм взаимодействия такого банка с сельскохозяйственных предприятиями может включать следующее:

— определение круга учредителей земельного банка;
— контрольный пакет акций должен быть в руках государства, администрации региона, включая возможность спекулятивных перепродаж земли;
— ограничение круга с/х предприятий, имеющих право закладывать земли и получать банковский кредит;
— осуществление денежной оценки земли и на этой основе определения размера кредита, подлежащего выдаче;
— обязательное определение ставки ссудного ипотечного кредита.

Ключевым моментом в формировании отечественного рынка ипотеки является обеспечение выполнения финансовых обязательств недвижимым имуществом. Мировая практика показывает, что высокоразвитые ипотечные системы базируются на определенной модели ипотечного рефинансирования или сочетание таких моделей. Поэтому необходимо на законодательном уровне определить особенности создания и деятельности ипотечных учреждений, с учетом опыта стран Европы и Северной Америки, а также проект устава ипотечной компании — ипотечного учреждения, создание которой будет способствовать развитию ипотеки в стране.

Основными положениями концепции построения экономического механизма регулирования земельных отношений в нынешних условиях являются:

— формирование многоукладной экономики в сельском хозяйстве;
— разработка системы платы за землю;
— осуществления различных видов платы за землю на единой методологической основе;
— формирование гибкой системы землевладения и землепользования;
— развитие аренды земли и залоговых отношений.

Похожее ...